恒大表示2010年是买地好时机

   在宏观调控之后，只有恒大保持了持续上涨的销售业绩。恒大认为2010年是千载难逢的买地好时机，那么究竟好在哪里呢？
　　据其最新公布的数字显示，2010年6月合约销售额为48亿元，同比上升26.6%，创下了2010年来单月销售最高，而整个上半年，恒大的销售额为210亿元。

　　Q：从刚刚公布的6月销售业绩来看，恒大采取的85折促销策略的确取得了不错的销售成绩，那么您怎么判断下半年的房价走势？恒大是否会进一步的采取降价的策略？

　　夏海钧：因为恒大超前判断了国家房地产形势的变化，所以在5月6日率先调整了全国的销售价格，因为价格的调整，使得恒大在5月和6月继续呈现销量增长的势头，这跟公司的战略决策是分不开的。

　　下半年的走势，我具体是这样看待的。从目前来看，6月份中国几个大的开发商应该说采取了局部的价格调整策略，因此可以看得到6月份的销售业绩呈现比较好的局面，这跟价格调整是有关系的。至于下半年的走势，从短期内看不到调整的趋势，宏观政策是影响价格的重要因素，如果全国的发展商，尤其是全国性的开发商采取积极面对市场的定价策略的话，我相信中央就不会再出台更加严厉的政策，房地产市场可以维持现有的局面。

　　如果房价的下调局面暂时出现不了，不排除国家会进一步出台更严厉的政策。当然这种政策的调整，从长远来说，对于国家的宏观经济是有影响的，我想这也是中央考虑的因素之一。

　　Q：不可否认，8.5折促销对上半年的销售起到了正面的作用，那么接下来8.5折的政策会持续多久？下半年是否会有积极的营销策略会出台？

　　夏海钧：恒大战略很清晰，就是随行就市。市场怎么调整，我们是在市场的发展规律中找到老百姓可以接受的价格。为什么要按照市场规律调整我们的价格？这跟公司的战略布局和公司的总体实力是分不开的，由于有庞大的土地储备，有在中国二三线城市广泛的布局，公司增加了抗风险的能力。而我们的战略目标就是每年的净利润要增长20%-30%。

　　如何实现总额利润的增长？就要在房地产低峰和低谷中扩大我们的总量，如果市场涨得比较快，开发量小一些也能保证利润增长量；但如果国家进行宏观调控，我们就会加大销售、扩大销售额和市场份额，以此保证利润总额的增长。

　　公司上市后，对投资者保证每年有20%-30%的回报，规模会随着市场进行调节。市场价格高了，销量小一些就达到目标，市场价格低了，就放大销售量，同样保证利润额的增长，这是公司整体的战略。

　　为什么可以做到这一点？就是因为有雄厚的土地储备和二三线城市布局的基础。我们看到全国性的开发商，之所以在严峻的市场情况下敢于调整价格，就是因为有未来的预期，即使调整了在售项目的价格，利润率略有下降，但是销售量的上升同样可以保证利润率。而等到房地产市场开始增长后，还有大量的土地储备保证公司利润总额的实现，因此公司不会在乎牺牲眼前的利益，从而达到保证现金流的稳定，这是公司重要的指标。

　　Q：恒大的战略布局一直是在二三线城市，以后的战略布局是否也是这样？二三线城市是否会成为房地产商竞争的地方？这是否意味着今后房地产发展的趋势？

　　Q：您对今年出台的宏观调控政策有什么看法？您认为哪些是有利于房地产的健康发展，哪些政策使供需矛盾加剧，您的评价是怎样的？

　　夏海钧：我认为中国本轮的调整中有利的政策是将廉租房、经济适用住房纳入了中国房地产改革的重要环节。应该说中国老百姓住不起商品房的人很多，而商品房和经济适用房是不同的体系，商品房市场继续降价的话，还是有大部分的基层老百姓和工薪阶层买不起，因此要扩大廉租房和经济适用房的建设，也就是保障房的建设。中央看到了这一点，有利于未来商品房市场的发展，也有利于解决中国低下收入老百姓的住房问题。

　　我认为房地产是市场化的产物，还是要按照市场经济来运作，过多的硬性政策会扭曲行业的发展，最终也会伤害国民经济。还是要让房地产市场健康的发展，要加大经济适用房和保障性住房，还有要加大土地的供应。

　　现在国家的宏观调控主要是限制需求，通过银根紧缩，通过限制二、三套房的购买，包括跨区域购买住房的认证，在需求上限制市场的购买行为。除了限制需求外，供给是非常重要的，如果土地供应量上来的话，住房价格会出现有效的调整。

　　Q：之前有消息称6月恒大上海项目已经开始动工，那么究竟上海项目目前的状况是怎样的？

　　夏海钧：上海的项目，在招股书和公司上市的时候都进行了披露。目前项目正在前期准备阶段，因为上海的世博会，项目还没有动工，我相信随着世博会的结束，项目会在合适的时间启动。

　　我们看到很多记者对公司和上海的项目比较关心，也提出了一些观点，比如公司是否就此进入一线城市？其实二三线是恒大的主战场，但是一线城市长远来说还是房地产市场发展非常良好的区域，因此公司未来的目标还是会选择适当的机会进入到一线城市中。

　　目前，天津、北京、上海、广州这几个对恒大来说是一线城市之中，广州、上海、天津已经我们已经进入了，北京如果有适当的时间也会进入的，进入北京公司就完成了全国的布局。目前来说省会城市恒大已经布局20多个，基本上经济发达的省会城市都有恒大的项目，但恒大最终的目标是在北京建立自己的市场地位。

　　Q：有消息称国资委觉得最近土地市场很冷静，可能会授权央企买地托市，是否有听说这样的消息？公司下半年买地的策略是怎样的？

　　夏海钧：最近的土地市场比较冷清，国资委授权央企拿地托市我认为都是媒体的猜想。从总体上来讲，第一国资委不会有这样的授权，也不会管到如此细的拿地策略。

　　第二，从中央来看，有些城市的价格调整比较好，有些城市还未调整到位，有的企业可能认为价格调整还未达到国家宏观政策的要求。短期内看不到政策会放松，下半年房地产价格调整如果回归到理性，新的宏观调控就不会出台。目前的趋势很明显，包括全国性的开发商已经调整了价格，或明或暗的在价格上进行大幅度的调整，从而确保上半年的业绩，我相信下半年的房地产价格会回归理性。

　　每一家企业都会制订自己的战略目标，有降价的道理，也有不降价的道理。有的企业调整价格，因为它有充足的土地储备，第一期项目价格调整了，还有第二期的土地，可以将这一轮的价格调整拿回来。如果企业土地储备不足，就不具备调整价格的可能，只能在现金流满足的情况下等待下一轮的高潮。

　　今年5月6日我们调整价格的时候，很多媒体都说恒大地产的资金链出现了问题。其实恒大做任何事情都有战略眼光的，我们之所以在年初1-4月份两次融资，就是我们看到了国家宏观调控要调整的趋势，因此1月份从国际上融资7.5亿美元，此后国际资本市场就关闭了，很多企业发债发不出去。

　　我举一个例子，假设我们项目全国的容积率都是2，房价打了一个85折的话，那么摊到地价则下降了7.5%，如果买地的话绝对不是下降7.5%，有的是20%或者是30%，甚至是50%。通过房地产价格的调整，积累了充足的现金就要吸收储备土地，此时不抓住土地储备的话就失去了千载难逢的机会。

　　我认为2010年是有资金的房地产企业拓展土地的良好时机，到了2011年就没有这么好的机会。恒大通过国际市场的募资和价格的调整获得发展的机会，我们到6月份现金余额是210亿港元，连续三个月达到200亿元以上，如此大规模的现金就是为了在保持稳健运营的基础上，保持优质的土地，还是以二三线城市为主进行开发。
　  2010年不抓住土地储备的话就失去了千载难逢的机会。这是恒大地产所认为的。