我国房地产周期分析与预测
自去年年底王石抛出“房地产拐点已经来到”的论点后，全国媒体大篇幅报道了关于“拐点论”的讨论，业内专家也纷纷提出各自的见解，一时间房地产界纷纷扰扰，赞同的与不赞同的都提出一大堆理由来支撑自己的论点，笔者也想就此谈谈一管之见。
房地产拐点是否到来不能仅凭房屋销售量和价格的短期性和区域性下降就草率得出结论。房地产开发是一项复杂的系统工程，受宏观政策、行业景气、投资者预期、市场状况等众多因素的限制和影响，它的发展会因行业情形和周边因素的变化而出现周期性的起伏跌宕，时而高涨时而收缩，呈现出一定的周期性规律。房地产所呈现出来的周期特性，才是我们判断楼市拐点是否到来的根本依据。
一、我国房地产周期的具体表现
对于房地产周期的定义素来没有统一的标准，但比较一致的就是认为它是一种不以人的意志为转移的客观规律，是多种因素影响导致的结果，意味着房地产市场必然会经历成长、高峰、衰退、波谷等阶段。不同文献都有自己关于房地产周期的定义和衡量指标，如银行利率、房地产开发面积、商品房销售面积、房屋空置率、房地产销售价格、房地产投资回报率、房地产景气指数等等。
笔者通过分析认为我国房地产业发展较快，房地产业各个指标绝大多数呈上升状态，只有指标的增长率呈现上升、下降相互交替的周期波动形态，因此，我国的房地产周期主要表现为增长率波动。本文仅以房地产年投资额增长率为衡量指标来划分我国的房地产周期，因为只有实际的房地产年投资额才能比较真实的反映每年的房地产市场状况。下表和下图分别显示了我国从1986年至2006年21年间的房地产年投资完成额及其增长率。
1986年-2007年房地产年投资完成额及年增长率
从对以下表格及图形的分析来看，可以将我国房地产市场分为三个周期：
1、第一个周期，1985年-1990年，真正意义上的我国房地产是在1985年城市经济体制改革后才出现的，到1991年间，刚好经历了一个从无到有的循环周期，在该阶段，房地产从无到有，并在1987、1988年间取得第一次蓬勃的发展，到 1988年到达了投资的顶峰，1988年比1987年的房地产投资额高出71．3％，随后，进入了治理整顿阶段，政府针对过热的房地产业实施了宏观调控，采取紧缩银根、压缩计划指标、对房地产公司进行全面治理等一系列措施，投资出现了收缩，房地产业受到了很大的影响，最终在1990年跌落到这一周期的谷底，1990年房地产开发投资额首次为负增长。
2、第二个周期，从1991年-1997年，这一周期的发展是以1992年邓小平南巡讲话和党的十四大召开为契机的，1992年是我国房地产业发展的一个历史转折点，在邓小平南巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快。全国房地产价格放开，政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，当时央行每年从全社会信用计划中单独安排一块用于房地产信贷部的委托贷款，房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展，在全国范围内形成了房地产业的“迅速膨胀”，全国盛行开发区热、圈地热，商业银行通过规模贷款、违规拆借和自办公司等用于圈地、炒地，到1993年达到顶点，1993年的房地产投资开发额增幅一度达到165．1％。
1992年至1993年上半年房地产业的“膨胀发展”，在一定程度上推动了房地产业的发展，但是也带来了许多亟待解决的问题，如土地供应失控、房地产投资结构不合理、房地产投资商不重视投资分析、决策不科学、规模失控、收益分配失衡以及市场不规范等等。这些问题直接后果是造成了相当数量的烂尾楼、半截子工程和空置楼，特别是在海口、北海和珠江三角洲一些地方，这种现象更为严重。为了有效解决房地产业超常发展中存在的问题，从1993年7月起，国家开始对房地产业实施宏观调控政策，严格收缩银根，规定房地产公司不得上市融资。宏观调控取得了卓有成效的效果，房地产业开始步入调整和理性发展阶段，房地产投资势头有所减缓，投资结构趋于合理，房地产法规体系逐步建立。到1996年，房地产投资增速仅为2．1％，1997年再次跌到谷底，房地产投资完成额第二次出现负增长(-1．2％)。
3、第三个周期，1998年至今，这是一个以稳定为发展特征的周期，1997年国内几大商业银行开始开办住房抵押贷款业务，1998年我国开始住房制度改革，开放了房地产市场，这些促进房地产的政策开始逐渐释放作用，极大刺激了我国房地产市场的再一次发展，1998年开始，房地产开发投资恢复活跃，房地产投资完成额增长率开始逐步回升，目前房地产投资额已经连续7年保持20％以上的增长率。
对房地产第三周期进行进一步分析，可以很明显的发现1997年以来的本轮周期比前两个周期显得平缓得多，没有出现过去的大起大落，增速比较平稳。1997年-1999年为该轮周期的复苏期，此后从1999年至今一直是这轮周期的发展期，2003年后，因局部地区出现投资过热，引发新一轮宏观调控，房地产投资增速开始下降。房地产投资增速开始下降，但没有直线下落，从2005年开始又小幅回升，并在 2007年再次达到一个小高潮，但这种上升趋势不会持久。
二、我国房地产周期预测分析
1、我国房地产市场的特征
(1)房地产市场逐渐趋于健康和理性。这主要表现为房地产周期波长的增长以及振幅的减小，在波长上，三轮周期的波长分别为5年、7年和接近10年；振幅上，前两轮周期振幅一度达到71．3％和165．1％，而自2000年后最大值全部在30％以下。这表明我国房地产投资增幅不再像以前那样大起大落，房地产市场的过热和过冷都会对国民经济产生不利的影响。
(2)政策对房地产市场的影响非常大。影响房地产周期波动一个最大的因素就是国家政策的引导，这一点对于我国来说尤为如此，1989和1990年房地产周期的第一次衰退是由于国家对房地产业采取的紧缩政策；1992年到1993年房地产业在第二个周期的复苏和崛起很大程度上是因为国家对房地产业的扶持政策和营造的宽松环境；而1997年的再次跌落谷底归根结底还是国家宏观调控的作用。国家从2003年开始采取了新一轮的调控措施，压缩银根、紧缩地根，已经发挥了相应的作用，从图中可以明显看出，自 2003年开始房地产投资增幅已明显下滑。
(3)目前我国的房地产投资增速处于正常的幅度。据相关研究表明，当房地产投资增长率保持在20％—30％时，其对经济的带动是最有利的。而我国从2000年起至今房地产投资增幅一直维持在该范围内，因此可以说我国现阶段的房地产市场还是比较健康的。
虽然房地产业目前的发展仍属健康，但我们要警觉起来，因为按照房地产的周期特性，再从其他相关指标和数据来看，房地产市场将面临一次大的调整，笔者预测在今后几年内房地产投资增长率可能仍会继续保持目前这种幅度，随着国家对住宅小区标准的制定和推广，到2010年以后可能会面临周期性的调整。
2、上述推测的理由
(1)国家宏观调控政策的影响。从前面分析可知，影响房地产市场最为重要的因素就是国家政策，从2003年开始，国家对房地产业实施了一连串的调控措施，在这些宏观政策的影响下，对房地产业的投资积极性不可避免的会受到抑制，而且目前国家还没有放松监管，不难想象，房地产业的发展必将受到影响。
(2)楼市供不应求的局面得到改善。许多学者认为目前房价不断上涨的根本原因就是房屋供不应求，由于需求者众多，而每年土地的供应量有限，导致每年的房屋供应量远远不能满足实际的需要，从而促使房地产价格不断上涨。然而自从1998年开放房地产市场后，房地产已经快速发展了10年，每年的投资增长率都在20％以上，年平均房屋施工面积已达12亿m2，近10年来的商品房竣工面积也将近 40亿m2，同时截至2008年3月底全国商品房空置面积已达 1．21亿m2，因此供给是相对充足的。从需求来看，需求一般包括基本住房需求、改善住房需求和投资需求三部分，在政府日益紧缩的宏观调控背景下，大量的短期持有者将会逐渐被清洗出市场，投资需求进一步受到抑制，大部分投资需求者逐步退出房地产市场。据调查显示，目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。此外对于基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，由此致使大量的基本住房需求也减少了许多，种种原因汇聚在一起，促使我国房地产市场面临一次大的调整。
(3)世界经济波动对我国房地产将产生影响。首先由于我国经济已经进入全球一体化，美国的次贷危机影响到美国经济的发展，也波及到世界经济，同样对我国经济也产生了重大影响，这不可避免会对我国房地产业起到一定的抑制作用。其次，人民币升值也会影响房地产投资，据法国巴黎百富勤推测，由于人民币连续升值，2009年热钱流出的可能性非常大，这将对我国房地产市场产生莫大的冲击。最后，我国经济发展的历史证明，连续升高的投资增长，必然会引起经济大起后的大落。我国房地产投资增幅已经连续7年保持在20％以上了，由房地产投资过热导致的固定资产投资过热是毋容置疑的，在达到周期顶点后必然会有个跌落的过程。
四、建议及对策
对我国房地产周期进行分析的目的就在于在实践中指导房地产业的健康发展。通过对我国房地产周期的准确定位，预测出房地产下滑的时机，从而防止房地产业在繁荣期后出现急剧下滑，做好“削峰”和“填谷”的准备，做到防患于未然。现阶段我国房地产投资过热，已经有一定的房地产泡沫存在了，为了避免房地产大起大落时速度过快对经济造成不良冲击，我们提出如下建议：
1、加强和完善政府的宏观调控措施。房地产业属于前导性行业，无论是生活、生产，还是休闲活动，都离不开它，房屋不仅具有商品的经济属性，而且还具有民生保障属性，因此房地产市场也属于政府主导性行业，政府的政策对房地产影响非常大。中央及各级地方政府应采取相关措施及时应对，建立并完善灵活有效的宏观调控体系，逐步深化房地产供给、流通、管理及保障制度等体系的市场化和规范化变革，综合运用财政、货币、金融和产业政策来规范和引导房地产投资行为，以促进行业发展并由此推动整个国民经济的持续、健康发展，防止过热或过冷的不利影响出现。
2、建立健全房地产市场预警系统。建立健全房地产市场信息系统和预警系统，通过对房地产市场信息的全面采集和数据分析来加强对市场的监测，及时发现市场运行中存在的问题，有针对性的提出调控政策，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费，从而促进房地产市场的健康发展。
3、规范地方政府行为，贯彻落实宏观政策的实施。宏观政策的方向是正确的，是有效促进房地产健康发展的根本方法，但由于中央政府、地方政府和开发商三者利益之间的博弈关系，使得政策没有发挥其应有的作用。宏观调控应首先明确各级政府的职责所在，逐步纠正作为房地产过热重要推动力量的地方政府的投资冲动，改变地方政府只注重增长的政绩观。让地方政府和中央政府和谐合作，共同为房地产市场健康、持续发展发挥应有的作用，使调控措施能真正落到实处。